Categorie: Actualiteiten

Wil de overheid uw grond aankopen of heeft u te maken met onteigening? Lees dan deze nieuwsbrief.

De overheid (meestal de gemeente) is verplicht om eerst te proberen om de grond van u aan te kopen middels normale onderhandelingen. Minnelijke verwerving verdient de voorkeur. Meestal lukt dit ook, maar in sommige gevallen wordt een onteigeningsprocedure gestart.
In dat geval is het goed om te weten hoe deze procedure verloopt.

Administratieve fase: het indienen van uw zienswijze bij de Kroon

De onteigeningsprocedure kent een administratieve fase en een gerechtelijke fase.
Tijdens de administratieve fase wordt door de overheid (gemeente, provincie) een verzoek ingediend bij de Kroon om een onteigeningsbesluit te nemen. Op de voorbereiding van het onteigenings-KB is de openbare uniforme voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dat betekent dat het ontwerp-besluit wordt gepubliceerd en dat u als belanghebbende daarover uw zienswijze kunt indienen.

Het is belangrijk dat u nu uw zienswijze indient, want wanneer u pas in de gerechtelijke onteigeningsprocedure uw bezwaren tegen de onteigening kenbaar maakt, is dat te laat. Het is dus belangrijk dat u zich ook in de administratieve fase van de onteigeningsprocedure laat bijstaan door een deskundige advocaat. Overigens worden de kosten daarvan, mocht het komen tot een gerechtelijke onteigeningsprocedure, in principe volledig aan u vergoed.

De Kroon toetst of de onteigening noodzakelijk is en of er geen sprake is van strijd met het recht.
Wanneer u het plan waarvoor wordt onteigend zelf kunt realiseren, is er bijvoorbeeld geen noodzaak tot onteigening.

Gerechtelijke fase: u wordt gedagvaard

Wanneer er sprake is van een Koninklijk Besluit (KB) tot onteigening, mag de overheid (bijv. de gemeente) gaan dagvaarden. Het is belangrijk om na de ontvangst van de dagvaarding zo snel mogelijk een advocaat in te schakelen. Er is namelijk weinig tijd om hierop te reageren middels een zgn. Conclusie van Antwoord. Hiervoor staat een termijn van slechts twee weken.

Mocht u behoefte hebben aan een juridisch advies of een oriënterend gesprek over onteigening, neem dan contact met mij op voor het maken van een afspraak.

Onlangs zijn in Amsterdam de werkzaamheden in het kader van de herstructurering van de Vijzelweg/Vijzelgracht van start gegaan (het project “Rode Loper”). Deze werkzaamheden zullen, zoals het er nu naar uitziet, geruime tijd gaan duren en zal naar verwachting gepaard gaan met veel overlast en omzetverlies voor de ondernemers van de Vijzelgracht en Vijzelweg.

De gemeente Amsterdam beschikt over een speciale verordening voor nadeelcompensatie: de Verordening nadeelcompensatie Amsterdam. Lijdt u, als ondernemer, schade tegen gevolge van deze werkzaamheden? Dan kunt een beroep doen op deze regeling en een aanvraag om schadevergoeding indienen.

Waar moet u op letten wanneer u overweegt om een verzoek om schadevergoeding of nadeelcompensatie in te dienen?

Onderbouw uw aanvraag zoveel mogelijk met bewijsstukken. Stuur bijvoorbeeld jaarrekeningen mee waaruit blijkt dat er sprake is van een omzetdaling vergeleken met de jaren daarvoor. In bepaalde gevallen is ook een voorschot op de schadevergoeding mogelijk. Belangrijk is dat de aanvraag tijdig wordt ingediend, dat wil zeggen binnen vijf jaar nadat u op de hoogte bent geraakt van de schade. Anders kan er sprake zijn van verjaring.

Iedereen heeft een zeker normaal maatschappelijk risico. Wanneer de schade valt binnen dit normaal maatschappelijk risico wordt deze niet vergoed. De hoogte van dit bedrag wordt meestal door de betrokken overheid bepaald middels het opnemen van een drempelbedrag of een percentage van de geleden schade dat niet wordt vergoed. Ook is van belang in hoeverre er sprake is van voorzienbaarheid van de schade.

Wanneer er sprake is van een juridische eenheid met een ander bedrijf, dan dient de juridische eenheid als geheel de schade dragen; het normaal maatschappelijk risico dient te worden gerelateerd aan die juridische eenheid. Dit is vaste jurisprudentie. In een geval dat onlangs speelde bij de Raad van State, werd daarom de in verband met wegwerkzaamheden geleden schade beperkt vergoed (ABRvSt 12 oktober 2016, nr 2015 07071/1/A2).

Mocht u vragen hebben over de mogelijkheden voor het indienen van een verzoek om nadeelcompensatie of over de inhoud van de nadeelcompensatieregeling van de gemeente Amsterdam, neem dan contact op met advocaat Marleen Schulte van MS Advocatuur & Mediation (email: [email protected]). Zij is telefonisch bereikbaar op nr 06 373 55 984.

De Hoge Raad heeft zich hier al meerdere malen over uitgesproken: wanneer een vergunning wordt verleend maar deze wordt na verloop van tijd door de bestuursrechter vernietigd (bijvoorbeeld wanneer daartegen door derden beroep wordt ingesteld), dan kan de aanvrager van de vergunning op grond van onrechtmatige daad aanspraak maken op vergoeding van de schade die hij daardoor lijdt.
Immers, je mag ervan uitgaan dat de vergunning rechtmatig is verleend en dat het besluit stand zal houden in beroepsprocedures. Mocht dit niet het geval zijn, dan bestaat in de meeste gevallen recht op schadevergoeding van de overheid. Daarbij is overigens wel van belang, dat de overheid ook de vergunning zou hebben verleend, wanneer het wel overeenkomstig de wet zou hebben beslist.
Een besluit dat is vernietigd is in principe onrechtmatig, maar er is dan niet altijd sprake van schadeplichtigheid van de overheid. Daarbij is onder meer van belang het antwoord op de vraag, of de als gevolg van dat besluit geleden schade ook aan dat besluit kan worden toegerekend.
Of er daadwerkelijk sprake is van schadeplichtigheid is dus afhankelijk van een aantal factoren.

Mocht u zich afvragen of er in uw geval sprake kan zijn van een recht op schadevergoeding, neem dan contact op met Marleen Schulte van MS Advocatuur & Mediation ([email protected]).

Agrariërs dienen in bepaalde gevallen gecompenseerd te worden bij overheidsmaatregelen

Bent u agrariër en heeft u te maken met overheidsmaatregelen ten gevolge van de Wet verantwoorde groei melkveehouderijen (Wvgm) of anderszins?

Het kan zijn dat deze maatregelen een zodanige inbreuk maken op uw ongestoord genot van eigendom, dat de overheid u hiervoor dient te compenseren middels schadevergoeding. In bepaalde gevallen kan er dan namelijk sprake zijn van strijd met artikel 1 van het EP.

Uit de jurisprudentie van het Europees Hof voor de Rechten van de mens (EHRM) vloeit immers voort, dat artikel 1 EP niet alleen van toepassing is op onteigening (“expropriation”) of de feitelijke ontneming van eigendom (“de facto expropriation”) maar ook dat het ongestoord genot van eigendom (“the right to peaceful enjoyment of property”) valt binnen het toepassingsbereik van deze bepaling. Mocht dit zo zijn, dan bestaat er in bepaalde gevallen recht op schadevergoeding.
Laat u dus goed informeren wat de mogelijkheden zijn voor uw bedrijf.

Mocht u naar aanleiding hiervan vragen hebben, neem dan contact op met Marleen Schulte van MS Advocatuur & Mediation ([email protected]).

In het nieuwe jaar zijn er alweer een aantal interessante uitspraken gewezen door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin de mogelijkheden tot schadevergoeding opnieuw worden verduidelijkt. 

Mogelijkheden tot schadevergoeding op basis van onrechtmatige daad wanneer er sprake is van vernietiging van een besluit van de gemeente

Carwash De Achterhoek BV vordert via de civiele rechter schadevergoeding wegens vernietiging van een besluit van de gemeente, waarbij een weg ten onrechte aan het openbaar verkeer wordt onttrokken. De Rechtbank stelt het schadebedrag als gevolg van het onrechtmatige besluit vast op een bedrag van meer dan € 100.000,–. Het kan dus inderdaad lonen om de geleden schade in dergelijke gevallen (ook) te claimen op basis van onrechtmatige daad.

Nadeelcompensatie ten gevolge van het wegonttrekkingsbesluit

Door hetzelfde bedrijf wordt ook een verzoek om nadeelcompensatie bij de gemeente ingediend. Ook hier wordt een bedrag van plm. € 100.000,– toegekend. Tegen dit besluit wordt beroep ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Hierbij komt onder meer aan de orde de hoogte van het aandeel van deze vestiging van Carwash in de totale omzet van Carwash. Met name met betrekking tot de schadeberekening voor de wasstraat wordt het eerder door de gemeente toegekende bedrag gecorrigeerd. Dit resulteert er onder meer in, dat het eerder toegekende bedrag aan nadeelcompensatie wordt verhoogd.

Anderzijds is de Afdeling in dit geval van mening, dat het hier gaat om een normaal maatschappelijk risico. De benadeelde wordt echter wel gecompenseerd voor de geleden schade. Dat daarbij een drempel en een bepaalde korting is toegepast, is volgens de Afdeling in dit geval aanvaardbaar.

Mocht u deze uitspraak d.d. 18 januari 2017 willen nalezen: deze is te vinden op de website van de Raad van State (nr ECLI:NL:RVS:2017:127).

Schadevergoeding bij het ten onrechte weigeren van een bouwvergunning

Wanneer er sprake is van vernietiging van een besluit, bijvoorbeeld een weigering van een bouwvergunning, is er in principe sprake van een onrechtmatigheid en kan schadevergoeding worden gevraagd. Deze situatie deed zich voor in de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State waarbij de gemeente Franekerdeel was betrokken (ECLI:NL:RVS:2017:79). De schade die het gevolg is van de vertraging van het verlenen van de bouwvergunning komt voor vergoeding in aanmerking, aldus de Afdeling. Er bestaat een voldoende rechtstreeks verband tussen de waardedaling van de woning en de weigering van de bouwvergunning. Deze verkoopschade kan worden toegerekend aan het besluit van de gemeente en komt (deels) voor vergoeding in aanmerking. Aan appellante wordt een bedrag van € 7.500,– aan schadevergoeding toegekend.

Mocht u meer informatie willen over de mogelijkheden tot schadevergoeding en/of nadeelcompensatie in dergelijke gevallen, neem dan vrijblijvend contact op met  Marleen Schulte van MS Advocatuur & Mediation ([email protected]).

NIEUWSBRIEF PLANSCHADE

December 2016

Het jaar nadert haar einde: een mooi moment om de jurisprudentie over planschade in 2016 op een rij te zetten.

Op 28 september 2016 is door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een interessante uitspraak gedaan waarin de belangrijkste uitgangspunten die gelden bij planschade zijn opgenomen (ABRvSt 28 september 2016, ECLI:RVS:2016:2582). Hieronder zal een korte samenvatting worden gegeven van de aspecten die een belangrijke rol spelen bij de beoordeling of er al dan niet sprake kan zijn van een vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

Normaal maatschappelijk risico

Binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade wordt niet vergoed. Er is in ieder geval sprake van een drempel van minimaal twee procent van de schade (inkomensderving of waardevermindering), dat niet vergoed wordt. Of er al dan niet sprake is van normaal maatschappelijk risico, dient door het betreffende bestuursorgaan goed gemotiveerd te worden. Wanneer er een hoger percentage  dan twee procent als drempel wordt gehanteerd (bijvoorbeeld vijf procent of meer), dient dit extra gemotiveerd te worden.

Voorzienbaarheid

Wanneer de schade voorzienbaar is wordt het niet vergoed. De voorzienbaarheid van een planologische wijziging dient beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord o*p de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van een woning, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse ongunstiger zou worden. De voorzienbaarheid dient te worden vastgesteld op het moment van aankoop van de onroerende zaak en niet op het moment van levering.

Beslissend is of op het moment van de investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Dus belangrijk is om van tevoren goed te informeren naar de beleidsplannen.

Het bestuursorgaan mag in beginsel van het door een onafhankelijke en onpartijdige deskundige uitgebracht advies uitgaan

Wanneer er in opdracht van het bestuursorgaan een advies is uitgebracht door een deskundige (bijvoorbeeld Saoz), dan mag het bestuursorgaan in principe bij het nemen van een besluit op het verzoek om tegemoetkoming in de planschade van dat advies uitgaan.

Actieve risicoaanvaarding

Wanneer het bestuursorgaan een beroep doet op actieve risicoaanvaarding door de aanvrager, dan dient de aanvrager aannemelijk te maken dat hij zich voor het moment waarop de schadeoorzaak voorzienbaar werd definitief tot aankoop van de betreffende onroerende zaak had verplicht.

Passieve risicoaanvaarding

Wanneer het bestuursorgaan een beroep doet op passieve risicoaanvaarding, dan dient de aanvrager aannemelijk te maken dat hij op de peildatum de bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan vervallen planologische mogelijkheden van het perceel had benut dan wel concrete pogingen daartoe heeft gedaan.

Toetsing door de bestuursrechter

De vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan. Maar het antwoord op de vraag of er een oorzakelijk verband bestaat tussen de planologische verandering en de gestelde schade en het toetsen van het antwoord op de vraag of de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak door de aanvrager voorzienbaar was, kan in principe volledig worden getoetst door de bestuursrechter.

Vergoeding van kosten

In het algemeen komen de kosten die de aanvrager met betrekking tot de indiening van de aanvraag heeft gemaakt niet voor vergoeding in aanmerking. Maar de kosten die de aanvrager heeft gemaakt vanaf het moment dat de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige een concept-advies of een advies over de aanvraag aan het bestuursorgaan heeft uitgebracht tot het moment dat het bestuursorgaan een besluit op de aanvraag heeft genomen kunnen voor vergoeding in aanmerking komen indien het inroepen van bijstand redelijk was en de kosten voor het opstellen van een zienswijze redelijk zijn (de zgn. dubbele redelijkheidstoets).

Drempels

Uit recente jurisprudentie blijkt dat de rechter steeds meer lijn probeert aan te brengen in de discussie over het normaal maatschappelijk risico en de daarvoor geldende drempels. In steeds meer gevallen wordt ook een hogere drempel dan twee procent (o.a. een drempel van vijf procent) aanvaardbaar geacht. Waardevermindering van onroerend goed tot ca. vijf procent lijkt te worden beschouwd as relatief geringe schade. Mits goed gemotiveerd en rekening houdend met alle van belang zijnde omstandigheden van het geval kan dergelijke schade worden gezien als relatief gering van omvang welke behoort tot het normale maatschappelijke risico en dus niet wordt vergoed.

Voor het antwoord op de vraag of de planologische ontwikkeling in het plangebied in de lijn der verwachtingen lag, is de situatie ten tijde van de aankoop van de woning niet altijd van doorslaggevende betekenis (vgl. ABRvSt d.d. 11 juni 2014, nr 201306703/1/A2). De omstandigheid dat een planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag betekent niet per definitie dat de gevolgen van die ontwikkeling volledig onder het normale maatschappelijke risico vallen. Daarbij speelt tevens een rol of de schade ten gevolge van een normale maatschappelijke ontwikkeling onevenredig is in relatie tot de waarde van de betrokken onroerende zaak (ABRvSt 4 juni 2014, nr 201303708/1/A2 en ABRvSt 3 juni 2015, nr 201409235/1/A2).

Mocht u vragen hebben over planschade of wilt u doorpraten over deze uitspraken, neem dan contact op met Marleen Schulte van MS Advocatuur & Mediation (www.msadvocatuur.nl), email: [email protected]).

Inmiddels is de consultatiefase voor de vier AMvB’s gesloten. Het ministerie is druk bezig met het verwerken van alle ontvangen reacties en in het najaar (november 2016) zullen deze worden besproken door de Tweede Kamer. Waarschijnlijk worden deze AMvB’s in de loop van 2017 voorgelegd aan de Afdeling advisering van de Raad van State.

Naast de AMvB’s zijn op dit moment ook nog een aantal Aanvullingswetten in behandeling.

Het gaat hierbij om:

a.       de Aanvullingswet Grondeigendom en

b.       de Aanvullingswet Natuur.

Vooruitlopende op de Aanvullingswet Natuur zal op 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming in werking treden. Het is de bedoeling dat deze bij het in werking treden van de Omgevingswet zal worden vervangen door de Aanvullingswet Natuur.

In de Aanvullingswet Grondeigendom is onder meer een wijziging van het huidige stelsel van de onteigening van eigendommen opgenomen. Onteigeningsbesluiten zullen in de toekomst worden genomen door het bestuursorgaan zelf en beroep daartegen is mogelijk bij de  bestuursrechter. Voor de civiele rechter zal nog slechts een rol zijn weggelegd met betrekking tot het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling. Tijdens de internetconsultatiefase en ook in de vakliteratuur zijn kritische opmerkingen geplaatst bij het voorgestelde gewijzigde stelsel.

Tenslotte zal ook de Invoeringswet Omgevingswet de nodige wijzigingen in het omgevingsrecht met zich mee brengen. In de Invoeringswet wordt het overgangsrecht geregeld maar zal tevens worden gebruikt voor o.a. het verder invullen van het hoofdstuk over schade:  met name planschade en nadeelcompensatie zullen daarin worden uitgewerkt.

De nieuwe Wet natuurbescherming die op 1 januari 2017 in werking treedt vervangt de volgende drie wetten:

–          Natuurbeschermingswet 1998

–          Flora- en Faunawet en

–          Boswet.

Het wettelijke stelsel wordt daarmee vereenvoudigd, de Europese en internationale verplichtingen  (de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn) zijn centraal gesteld en bevoegdheden, verantwoordelijkheden en taken zijn in hoofdzaak bij de provincies belegd (decentralisatie).

De wet voorziet in een algemene zorgplicht voor natuurwaarden, in de plicht om actief maatregelen te treffen om habitats, leefgebieden en soorten in een gunstige staat van instandhouding te brengen, waarvoor provincies onder meer het Natuurnetwerk Nederland tot stand moeten brengen, in gebiedsprogramma’s (beheerplannen) voor Natura 2000-gebieden en in de mogelijkheid van een programmatische aanpak om de instandhoudingsdoelstellingen in Natura 2000-gebieden te verwezenlijken en de staat van instandhouding van habitats en soorten binnen en buiten die gebieden te verbeteren. De wet bevat specifieke regels voor het vangen en doden van dieren in het kader van schadebestrijding, populatiebeheer en jacht, waarbij een transparante uitoefening van deze handelingen en een goede maatschappelijke inbedding voorop staan. Vergeleken met het huidige systeem van de Flora- en Faunawet, voorziet de wet in ruimere mogelijkheden voor de verlening van vrijstellingen, ook voor vogels en strikt beschermde soorten.

De nieuwe wet zal samen met het Besluit natuurbescherming en de Regeling natuurbescherming  op 1 januari 2017 in werking treden.

De Wet natuurbescherming heeft een tijdelijk karakter en vervalt wanneer de Omgevingswet in werking zal treden (plm. 2019).  De Wet natuurbescherming zal daarin worden vervangen door de Aanvullingswet natuur.

Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Op basis van deze wet kunnen huurovereenkomsten worden aangegaan voor een periode van maximaal twee (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (onzelfstandige woonruimte).

De huurovereenkomst eindigt door het verstrijken van de huurtermijn mits de huur uiterlijk 1 maand voor het verstrijken van de overeengekomen huurperiode schriftelijk door de verhuurder is opgezegd. 

Dit is nieuw en geeft meer mogelijkheden om woonruimte tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder aanspraak kan maken op huurbescherming. Maar let op: tijdige opzegging is belangrijk en ook de rol van de huurcommissie is veranderd.

 Heeft u vragen over het nieuwe huurrecht? Laat u hierover goed adviseren en neem contact op met MS Advocatuur & Mediation.

Inmiddels is gestart met het uitvoeren van werkzaamheden in het kader van de realisatie van het project Rotterdamse Baan. Het betreft een gezamenlijk project van de gemeenten Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk

Doel van dit project is het verbeteren van de verkeersafwikkeling in de regio Den Haag door middel van een nieuwe verbinding, die zal lopen via Voorburg-West naar de Centrumring van Den Haag. Gestreefd wordt naar verbetering van de leefbaarheid langs de stedelijke hoofdroutes, vermindering van het sluipverkeer door woonwijken in Voorburg, Rijswijk en Den Haag en verbetering van de doorstroming tussen knooppunt Ypenburg en het Prins Clausplein, en tussen de aansluiting Voorburg (A12) en het Prins Clausplein.

Lijdt u hierdoor schade?

U kunt hiervoor dan een aanvraag tot schadevergoeding indienen bij het Schadeloket Rotterdamsebaan.

Heeft u te maken met schade en/of overlast ten gevolge van dit project, neemt u dan vrijblijvend contact op met mr drs M.M.H. (Marleen) Schulte LL.M. Zij is  gespecialiseerd in het schadevergoedingsrecht (o.a. planschade en nadeelcompensatie) en wil u graag informeren over de mogelijkheden tot schadevergoeding.