Leegstaande kantoorpanden vormen een actueel probleem. Herontwikkeling en herbestemming van leegstaande kantoorpanden bieden echter nieuwe mogelijkheden.
Wat te denken van het omvormen in hotels of studentenwoningen? Of van het realiseren van flexplekken voor zzp’ers die op zoek zijn naar een werkplek of ontvangstruimte voor hun klanten?
Overal in het land worden kantoorpanden getransformeerd in hotels of studentenwoningen. De overheid staat meestal welwillend tegenover deze ontwikkeling, wat zich onder meer uit in het Convenant aanpak leegstand kantoren d.d. 27 juni 2012. Hierin heeft het Rijk zich samen met een aantal partners, waaronder gemeenten, provincies, projectontwikkelaars en banken, uitgesproken voor onder meer het bevorderen van een goed functionerende kantorenmarkt en het faciliteren van een integrale gebiedsgerichte benadering waarin verschillende functies en voorzieningen elkaar kunnen versterken. Op de lijst die bij het convenant hoort, staat een aantal gemeenten waar deze problematiek speelt met naam genoemd (o.a. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Zoetermeer).
Inmiddels is het kabinet, vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet, akkoord gegaan met een verdere versoepeling van de regels rondom (omgevings)vergunningen. Per 1 november 2014 kunnen eenvoudiger aan- en uitbouwen, bijgebouwen of andere kleine bouwwerken aan de achterkant van een woning of ander hoofdgebouw worden neergezet.
Daarnaast gaat voor de omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan vaker de korte procedure van acht weken in plaats van zes maanden gelden. Die eenvoudige procedure gaat bijvoorbeeld gelden voor tijdelijke activiteiten tot een duur van 10 jaar.
Hierdoor kunnen gemeenten eenvoudiger en sneller aanvragen afwikkelen voor vergunningen die in strijd zijn met het bestemmingsplan binnen bestaande gebouwen. Met deze nieuwe regels kunnen bijvoorbeeld leegstaande kantoorgebouwen sneller worden omgebouwd tot bijvoorbeeld studentenflats of (senioren)woningen.
Juridische aspecten van transformatie
Wanneer er plannen zijn voor de herontwikkeling en herbestemming van leegstaande kantoorpanden dient aandacht te zijn voor een aantal juridische aspecten. De belangrijkste daarvan worden hieronder nader omschreven.
1. Omgevingsrechtelijke aspecten
Transformatie leidt tot een andere bestemming. Hiervoor zijn vergunningen nodig en kan een wijziging van een bestemmingsplan nodig zijn. Een van de aspecten die vervolgens kan spelen is de vraag of er al dan niet sprake is van planschade.
Wanneer u bijvoorbeeld een kantoorgebouw wilt wijzigen in een hotel, dan dient door de gemeente een omgevingsvergunning te worden verleend voor het wijzigen van het gebruik van een kantoorfunctie naar een hotelfunctie.
In principe zijn er tijdelijke bestemmingsplannen mogelijk voor vijf jaar. De ruimtelijke uitstraling is meestal niet wezenlijk anders (het gaat veelal om interne verbouwingen), maar in bepaalde gevallen kan er toch sprake zijn van planschade voor bijvoorbeeld omwonenden.
Naast de Wet ruimtelijke ordening zijn o.a. ook het Bouwbesluit, de Wet geluidhinder en de Crisis- en Herstelwet (“ontwikkelingsgebied”) van belang.
2. Leegstandswet
Naast de Leegstandswet is ook de Leegstandsverordening (“meldingsplicht”) relevant. In de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld is de eigenaar verplicht om de leegstand van een kantoorgebouw te melden bij het gemeentebestuur (op basis van de geldende Leegstandsverordening). Bij overtreding van de geldende regels kan een bestuurlijke boete worden opgelegd.
3. Privaatrechtelijke aspecten
Het gaat hierbij o.a. om de wet- en regelgeving op het terrein van het huurrecht en erfpacht. In de gemeente Amsterdam wordt o.a. gewerkt aan een wijziging van nieuwe Amsterdamse erfpachtvoorwaarden. Om transformatie te bevorderen zou bijvoorbeeld gedacht kunnen worden aan een (tijdelijke) lagere canon.
4. Fiscaalrechtelijke aspecten
Van belang is om bij plannen tot transformatie tijdig oog te hebben voor de fiscale gevolgen daarvan. Er zijn mogelijkheden om hierover vooraf van de Belastingdienst zekerheid te verkrijgen.