Nieuwsbrief planschade

 

NIEUWSBRIEF PLANSCHADE

December 2016

Het jaar nadert haar einde: een mooi moment om de jurisprudentie over planschade in 2016 op een rij te zetten.

Op 28 september 2016 is door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een interessante uitspraak gedaan waarin de belangrijkste uitgangspunten die gelden bij planschade zijn opgenomen (ABRvSt 28 september 2016, ECLI:RVS:2016:2582). Hieronder zal een korte samenvatting worden gegeven van de aspecten die een belangrijke rol spelen bij de beoordeling of er al dan niet sprake kan zijn van een vergoeding van planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

Normaal maatschappelijk risico

Binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade wordt niet vergoed. Er is in ieder geval sprake van een drempel van minimaal twee procent van de schade (inkomensderving of waardevermindering), dat niet vergoed wordt. Of er al dan niet sprake is van normaal maatschappelijk risico, dient door het betreffende bestuursorgaan goed gemotiveerd te worden. Wanneer er een hoger percentage  dan twee procent als drempel wordt gehanteerd (bijvoorbeeld vijf procent of meer), dient dit extra gemotiveerd te worden.

Voorzienbaarheid

Wanneer de schade voorzienbaar is wordt het niet vergoed. De voorzienbaarheid van een planologische wijziging dient beoordeeld te worden aan de hand van het antwoord o*p de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van een woning, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse ongunstiger zou worden. De voorzienbaarheid dient te worden vastgesteld op het moment van aankoop van de onroerende zaak en niet op het moment van levering.

Beslissend is of op het moment van de investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Dus belangrijk is om van tevoren goed te informeren naar de beleidsplannen.

Het bestuursorgaan mag in beginsel van het door een onafhankelijke en onpartijdige deskundige uitgebracht advies uitgaan

Wanneer er in opdracht van het bestuursorgaan een advies is uitgebracht door een deskundige (bijvoorbeeld Saoz), dan mag het bestuursorgaan in principe bij het nemen van een besluit op het verzoek om tegemoetkoming in de planschade van dat advies uitgaan.

Actieve risicoaanvaarding

Wanneer het bestuursorgaan een beroep doet op actieve risicoaanvaarding door de aanvrager, dan dient de aanvrager aannemelijk te maken dat hij zich voor het moment waarop de schadeoorzaak voorzienbaar werd definitief tot aankoop van de betreffende onroerende zaak had verplicht.

Passieve risicoaanvaarding

Wanneer het bestuursorgaan een beroep doet op passieve risicoaanvaarding, dan dient de aanvrager aannemelijk te maken dat hij op de peildatum de bij de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan vervallen planologische mogelijkheden van het perceel had benut dan wel concrete pogingen daartoe heeft gedaan.

Toetsing door de bestuursrechter

De vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan. Maar het antwoord op de vraag of er een oorzakelijk verband bestaat tussen de planologische verandering en de gestelde schade en het toetsen van het antwoord op de vraag of de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak door de aanvrager voorzienbaar was, kan in principe volledig worden getoetst door de bestuursrechter.

Vergoeding van kosten

In het algemeen komen de kosten die de aanvrager met betrekking tot de indiening van de aanvraag heeft gemaakt niet voor vergoeding in aanmerking. Maar de kosten die de aanvrager heeft gemaakt vanaf het moment dat de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige een concept-advies of een advies over de aanvraag aan het bestuursorgaan heeft uitgebracht tot het moment dat het bestuursorgaan een besluit op de aanvraag heeft genomen kunnen voor vergoeding in aanmerking komen indien het inroepen van bijstand redelijk was en de kosten voor het opstellen van een zienswijze redelijk zijn (de zgn. dubbele redelijkheidstoets).

Drempels

Uit recente jurisprudentie blijkt dat de rechter steeds meer lijn probeert aan te brengen in de discussie over het normaal maatschappelijk risico en de daarvoor geldende drempels. In steeds meer gevallen wordt ook een hogere drempel dan twee procent (o.a. een drempel van vijf procent) aanvaardbaar geacht. Waardevermindering van onroerend goed tot ca. vijf procent lijkt te worden beschouwd as relatief geringe schade. Mits goed gemotiveerd en rekening houdend met alle van belang zijnde omstandigheden van het geval kan dergelijke schade worden gezien als relatief gering van omvang welke behoort tot het normale maatschappelijke risico en dus niet wordt vergoed.

Voor het antwoord op de vraag of de planologische ontwikkeling in het plangebied in de lijn der verwachtingen lag, is de situatie ten tijde van de aankoop van de woning niet altijd van doorslaggevende betekenis (vgl. ABRvSt d.d. 11 juni 2014, nr 201306703/1/A2). De omstandigheid dat een planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag betekent niet per definitie dat de gevolgen van die ontwikkeling volledig onder het normale maatschappelijke risico vallen. Daarbij speelt tevens een rol of de schade ten gevolge van een normale maatschappelijke ontwikkeling onevenredig is in relatie tot de waarde van de betrokken onroerende zaak (ABRvSt 4 juni 2014, nr 201303708/1/A2 en ABRvSt 3 juni 2015, nr 201409235/1/A2).

Mocht u vragen hebben over planschade of wilt u doorpraten over deze uitspraken, neem dan contact op met Marleen Schulte van MS Advocatuur & Mediation (www.msadvocatuur.nl), email: [email protected]).