Categorie: Actualiteiten

Speciaal voor agrarische ondernemers met vragen over onteigening en/of onteigeningsplannen van de overheid biedt MS Advocatuur en Mediation de mogelijkheid voor een (gratis) orienterend gesprek. Hierin zal o.a. de nieuwe onteigeningsprocedure zoals opgenomen in de Omgevingswet aan de orde komen. Heeft u vragen of bent u op zoek naar informatie over de nieuwe onteigeningsprocedure die geldt per 1 januari 2024? Bel of mail mij dan voor het maken van een afspraak.

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. De onteigeningsprocedure zal hierdoor gaan wijzigen. Wat gaat er veranderen?

Het bestuursorgaan dat tot onteigening overgaat (o.a. gemeente of provincie) besluit zelf tot onteigening

Het bestuursorgaan dat tot onteigening wil overgaan (bijvoorbeeld de gemeente, de provincie of  de staat) neemt zelf het onteigeningsbesluit. Hiervoor dient de zgn. uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht te worden gevolgd.

Het is dus van belang dat de overheden hun besluitvormingsprocedures tijdig gaan aanpassen.

Bestuursrechtelijke procedures bij de bestuursrechter nadat de onteigeningsbeschikking is genomen.

Nieuw is ook dat er na het nemen van de onteigeningsbeschikking een zgn. bekrachtigingsprocedure dient te worden gevolgd bij de bestuursrechter. Tegen de uitspraak van de Rechtbank is hoger beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

De civiele rechter bepaalt de hoogte van de schadeloosstellingsprocedure

Een belangrijk verschil met de Onteigeningswet is, dat de civiele rechter alleen nog de hoogte van de schadeloosstelling bepaalt. Het besluit tot onteigening zelf is immers al genomen door het bestuursorgaan in de onteigeningsbeschikking.

Onteigeningsakte en eigendomsovergang via de notaris

De eigendom gaat over door inschrijving van de onteigeningsakte in de openbare registers via de notaris. Daarmee krijgt ook de notaris een belangrijke rol in de nieuwe onteigeningsprocedure.

Wilt u meer weten over de nieuwe onteigeningsprocedure? Lees dan mijn boek: “Onteigening in de Omgevingswet”.

Voor vragen en advies bent u natuurlijk van harte welkom. U kunt mij hierover altijd mailen  ([email protected]) of bellen (06 37355984).

Het handhavingsbeleid van gemeenten op basis van hun huisvestingsverordeningen levert diverse interessante uitspraken op van zowel de Rechtbank als van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Evenredigheidsbeginsel

Het evenredigheidsbeginsel speelt een steeds grotere rol in de jurisprudentie, ook bij het opleggen van een bestuurlijke boete op basis van de Huisvestingsverordening. De hoogte van de boete moet evenredig zijn. Een voorbeeld daarvan is de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 30 maart 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:958), waarin is geoordeeld dat de hoogte van de boete onevenredig was. Wanneer de boete onevenredig hoog is, dient deze gematigd te worden. De Afdeling verwijst in dit verband ook naar een aantal arresten van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (o.a. 7 juni 2012, ECLI:CE:ECHT:2012: 0607JUD0RVS:2020:2850), en een eerdere uitspraak van de Afdeling (uitspraak d.d. 2 december 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2850).       

Zonder cautie geen boete

Wanneer er een bestuurlijke boete wordt opgelegd, dient vooraf de cautie gegeven te worden. Dat blijkt onder meer uit de volgende uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (24-11-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:7088).

De gemeente had een bestuurlijke boete opgelegd op basis van een aantal verklaringen tijdens huisbezoeken door toezichthouders van de gemeente. De cautie was echter niet verleend. Daarom konden deze verklaringen niet worden meegenomen als bewijs dat er sprake zou zijn van een overtreding. Er is onvoldoende bewijs dat de woning was omgezet in onzelfstandige woonruimtes. Het beroep is gegrond verklaard: de boete kon niet worden opgelegd.

In bepaalde omstandigheden moet de boete worden gematigd

Uit diverse gerechtelijke uitspraken blijkt, dat er omstandigheden aanwezig kunnen zijn waarin de opgelegde boete gematigd dient te worden. Dit is onder meer het geval bij een verminderde verwijtbaarheid, een beperkte ernst van de overtreding en een geringe financiële draagkracht. Wanneer dat het geval is, dient de boete te worden gematigd (vgl. artikel 5:46, derde lid van de Algemene wet bestuursrecht).

Zo werd er door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld, dat de boete diende te worden gematigd doordat er een omzettingsvergunning was verleend (ABRvSt 18 januari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:189). De omzetting naar onzelfstandige woonruimtes had in dat geval geen negatief effect op het behoud van de woonruimtevoorraad of de leefbaarheid.

Is aan u een boete of dwangsom opgelegd door de gemeente in verband met overtreding van de Huisvestingsverordening, bijvoorbeeld in verband met het verkameren van een woning zonder omzettingsvergunning? Neem dan vrijblijvend contact met ons op voor advies!

Bent u van plan om uw woning voor korte duur te verhuren? Dan willen wij u hierover graag adviseren.

Tijdelijke huurcontracten bieden voordelen voor zowel huurders als verhuurders. Na afloop van de huurtermijn bestaat geen huurbescherming, maar op deze manier kunnen er wel meer woningen voor verhuur worden aangeboden voor mensen die daar op korte termijn naar op zoek zijn.

De woningnood in Nederland is hoog. Veel mensen zijn op zoek naar woonruimte en komen daarvoor wegens persoonlijke omstandigheden niet voor in aanmerking. Te denken valt daarbij o.a. aan echtscheiding of het niet kunnen voldoen aan de inkomenseisen die veel verhuurders stellen.

De oplossing daarvoor kan zijn de verhuur van een woning voor een periode van twee jaar of korter. Een korte periode van bijvoorbeeld zes maanden behoort ook tot de mogelijkheden. Voor verhuurders zitten hieraan meer (juridische) haken en ogen aan dan u denkt. Denkt u daarbij bijvoorbeeld aan de juiste manier van beëindigen van de huurovereenkomst, zodat huurbescherming wordt voorkomen.

Het is daarom goed om hierover degelijk juridisch advies in te winnen. Standaardcontracten (zoals deze door de meeste verhuurmakelaars worden aangeboden) bieden namelijk geen garantie voor alle risico’s waar verhuurders mee te maken kunnen krijgen.

Wij beschikken over de juiste juridische kennis om u hierover te adviseren.

Informeert u daarom bij ons naar de mogelijkheden!

Tijdelijke huurcontracten

Zoals waarschijnlijk bij velen bekend zal zijn, biedt de wet de mogelijkheid om een woning tijdelijk te verhuren voor een periode van maximaal twee jaren. In principe bestaat er dan geen recht op huurbescherming, mits de beëindiging van het huurcontract tijdig en correct plaatsvindt.

Opzegging tijdelijke huurcontracten

Opzegging van het tijdelijke huurcontract dient te geschieden bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploit. Het gaat hier alleen om een aanzegging dat de huur is beëindigd op het moment van het einde van het huurcontract.

Belangrijk is dat de opzegging binnen een bepaalde termijn dient te gebeuren. Er dient niet later dan een (1) maand en niet later dan drie maanden voor het einde van het contract opgezegd te worden. Deze termijnen zijn belangrijk, want wanneer te vroeg of te laat wordt opgezegd, is er sprake van een huurovereenkomst met onbepaalde termijn.

Het is belangrijk om in de huurovereenkomst ondubbelzinnig te vermelden dat er sprake is van een tijdelijk huurcontract, zodat daar geen misverstand over kan ontstaan.

Uit jurisprudentie blijkt dat rechters hier kritisch op zijn en regelmatig een uitspraak doen in het voordeel van de huurder. Voorzichtigheid is dus geboden.

Oneerlijke bedingen

Bezien vanuit europeesrechtelijk perspectief (o.a. Richtlijn 93/13) is een aandachtspunt dat er geen sprake dient te zijn van een oneerlijk beding. Ook in dergelijke gevallen wordt er regelmatig beslist in het voordeel van de huurder.

Huurachterstanden en ontruiming

Op 1 januari 2021 is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening in werking getreden. Artikel 2 daarvan luidt als volgt:

De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

1. Inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beeindigen;
2. De huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
3. De huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
4. Bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.

Dat betekent dat er aan de verhuurder een extra verplichting wordt opgelegd voordat tot dagvaarding kan worden overgegaan bij een huurachterstand.

Kortom, bij verhuur dient men alert te zijn op een aantal juridische valkuilen. Mocht u hierover meer advies willen, neem dan contact op met ons kantoor.

Wanneer de Omgevingswet in werking treedt, op 1 januari 2023, zal ook de regeling over nadeelcompensatie ingrijpend gaan veranderen.

Voor schadeoorzaken die hun grondslag vinden in het omgevingsrecht, is in artikel 15.1 van de Omgevingswet een limitatieve opsomming opgenomen. Naast een aantal andere mogelijke gevallen van schadevergoeding, is hierin ook het huidige planschade opgenomen.

Voor planschade gaat straks een percentage van vier procent  gelden als normaal maatschappelijk risico bij de waardevermindering van een onroerende zaak. Dit gedeelte wordt niet vergoed.

Een van de belangrijke veranderingen die de Omgevingswet met zich mee zal brengen is de verschuiving van het schademoment. Pas wanneer de schade daadwerkelijk optreedt kan de hoogte van de schadevergoeding worden bepaald. Dat kan zijn het moment waarop de omgevingsvergunning wordt verleend, of het moment waarop (in het geval er geen omgevingsvergunning is vereist), degene die de activiteit gaat verrichten aan het bevoegd gezag informatie verstrekt over die activiteit of het moment waarop met de activiteit is begonnen.

In de Memorie van Toelichting bij de artikelen 15.3 en 15.4 van de Ow is hierover het volgende opgenomen:  De schade wordt niet vastgesteld aan de hand van de vergelijking tussen de maximale mogelijkheden van het oude en nieuwe regime, zoals het geval is onder de Wro. In plaats hiervan zal de vaststelling van de schade zich in die gevallen, veel meer dan nu het geval is, richten op de feitelijke situatie. Het vaststellen van de omvang van de schade sluit hiermee aan op de wijzigingen die daadwerkelijk in de fysieke leefomgeving worden aangebracht.

Nu de peildatum of er wel of niet sprake zal zijn van (plan)schade wordt verlegd naar het moment waarop de activiteiten feitelijk plaatsvinden, zal dit een belangrijke wijziging met zich meebrengen ten opzichte van het huidige planschaderecht.

Enige nuancering is wel op zijn plek: de huidige planschaderegeling blijft volgens het overgangsrecht nog gedurende een periode van vijf jaar gelden. Dit geldt voor schadeveroorzakende besluiten die zijn genomen voor de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet (1 januari 2023).

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft inmiddels, op 3 november 2021,  een tweede overzichtsuitspraak over planschade gewezen (ECLI:NL:RVS:2021:2402). Hierin worden de diverse aspecten van planschade, in aansluiting op de eerdere overzichtsuitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) verder verduidelijkt.

Deze beide overzichtsuitspraken zullen tot aan het in werking treden van de Omgevingswet (en ook daarna: gedurende de periode van vijf jaar waarin het overgangsrecht van toepassing zal zijn) belangrijke handvaten bieden voor het recht op planschade.

Na 1 januari 2023 is het normaal maatschappelijk risico bij indirecte schades in de vorm van waardedaling van onroerende zaken altijd 4 procent (artikel 15.7, eerste lid van de Omgevingswet).

In de uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 heeft de Afdeling aangegeven, dat het belangrijk is dat het bestuursorgaan de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico goed motiveert.

Het is in principe aanvaardbaar dat ten aanzien van het normale maatschappelijke risico of normaal ondernemersrisico een vaste drempel wordt gehanteerd. Wel stelt de Afdeling daaraan de eis, dat naarmate een bestuursorgaan een hoger percentage als normaal maatschappelijk risico als drempel hanteert dan wel op een tegemoetkoming in mindering brengt, er zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld.

Voor het bepalen van de hoogte van de drempel worden de volgende handvaten gegeven:

1. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen.
2. Indien aan een van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in principe aanvaardbaar.
3. Indien aan een van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, kan in principe een drempel van 3 procent  worden toegepast.
4. Indien slechts aan een van beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, kan in principe het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, aanhef en onder b van de Wro, worden toegepast.

De afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak is alleen relevant bij het beantwoorden van de vraag of de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving past en/of past binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Aan die afstand komt geen zelfstandige betekenis toe omdat de omvang van de waardevermindering van onroerende zaken wordt bepaald door de afstand van de onroerende zaak tot de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden, zodat het ervoor dient te worden gehouden dat die afstand al in de waardevermindering van de onroerende zaak is verdisconteerd, aldus de Afdeling.

Deze uitspraak van de Afdeling biedt een verdere verduidelijking van de bij planschade geldende criteria.

In de Omgevingswet is in artikel 15.1 een limitatieve opsomming opgenomen van gevallen wanneer er sprake kan zijn van schadevergoeding veroorzaakt door een besluit genomen bij of krachtens de Omgevingswet. De algemene term die hiervoor wordt gebruikt is “nadeelcompensatie”.

Een van de gevallen wanneer er sprake kan zijn van nadeelcompensatie is planschade. Deze benaming  komt in de Omgevingswet niet meer terug omdat ook dit onder de term “nadeelcompensatie” gaat vallen.

Ook na het in werking treden van de Omgevingswet kan nadeelcompensatie worden gevraagd wanneer er sprake is van waardedaling van een onroerende zaak.

Onder de Omgevingswet is de indirecte schadevergoeding (zoals de oude term “planschade”) echter meer verschoven naar het moment van uitvoering van de activiteit. Dat is een verschil met de situatie voor het in werking treden van de Omgevingswet.

Zo is de omgevingsvergunning het schadeveroorzakende besluit wanneer  een omgevingsvergunning nodig is.  De aanvraag om schadevergoeding kan pas worden ingediend vanaf de inwerkingtreding van de omgevingsvergunning.  In dat geval bepaalt de waardevergelijking voor en na de bekendmaking van de vergunning de hoogte van de schade.  De periode van verjaring start bij het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning.

In bepaalde gevallen gaat het recht op schadevergoeding over van een eigenaar van een onroerende zaak naar de koper (artikel 15.5 Omgevingswet. Het gaat hierbij om de volgende gevallen:

1. Waardedaling van een woning die een consument koopt op basis van artikel 7:2, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (een koper die niet bij de uitoefening van een beroep of bedrijf gronden of gebouwen koopt).
2. Het verzoek om schadevergoeding betreft:  een omgevingsvergunning, het geven van informatie over het starten van de activiteit of de start van een vergunningvrije activiteit

Bij indirecte schade geldt voor waardevermindering van een onroerende zaak een vast eigen risico(forfait) van 4%. Dit is 4% van de waarde die de onroerende zaak direct voor de peildatum heeft (artikel 15.7 Omgevingswet).

In dit boek wordt op heldere en praktische manier beschreven welke wijzigingen de Omgevingswet met zich mee zal brengen op het gebied van onteigening. Het boek is bedoeld voor iedereen die in de praktijk te maken krijgt met onteigening en biedt een praktische handleiding voor de ingrijpende wijzigingen met betrekking tot de onteigeningsprocedure, die zal gaan gelden vanaf 1 juli 2022.

Te bestellen via Berghauser Pont Publishing (www.omgevingsweb.nl).

Op 1 januari 2024 zal de Omgevingswet in werking treden. De onteigeningsprocedure zal dan wijzigen. Wat gaat er veranderen? Het bestuursorgaan dat tot onteigening overgaat besluit zelf tot onteigening De administratieve onteigeningsprocedure vervalt. In plaats van een Koninklijk Besluit (KB) tot onteigening mag straks het bestuursorgaan zelf (de gemeente, de provincie, de staat, waterschap etc.) besluiten tot onteigening. Nadat het onteigeningsbesluit is genomen kan de onteigenaar de rechtbank verzoeken de schadeloosstelling vast te stellen. Daarnaast dient bij de bestuursrechter een verzoek tot bekrachtiging van het besluit (de onteigeningsbeschikking) ingediend te worden. Deze extra bestuursrechtelijke procedure is opgenomen om te voorkomen dat een eigenaar wordt onteigend zonder dat de bestuursrechter zich heeft uitgesproken over de onteigening. Onteigening is immers de meest ingrijpende inbreuk die de overheid op het eigendomsrecht kan maken. Anders zou de mogelijkheid hebben bestaan dat onteigend wordt zonder dat de eigenaar daartegen tijdig rechtsmiddelen kan instellen. De onteigeningsbeschikking treedt pas in werking nadat de uitspraak waarbij zij is bekrachtigd, is bekendgemaakt. Tegen deze uitspraak van de (bestuurs)rechter kan nog hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De rechter bepaalt de hoogte van de schadeloosstellingsprocedure Een belangrijk verschil met de huidige Onteigeningswet is, dat de civiele rechter alleen nog de hoogte van de schadeloosstelling bepaalt. Het besluit tot onteigening zelf is immers al genomen door het bestuursorgaan in de onteigeningsbeschikking. Onteigeningsakte en eigendomsovergang De eigendom gaat over door inschrijving van de onteigeningsakte in de openbare registers via de notaris. Daarmee krijgt ook de notaris een belangrijke rol in de nieuwe onteigeningsprocedure. Via dit blog zullen wij u op de hoogte houden van de verdere ontwikkelingen rondom de nieuwe onteigeningsprocedure.